房企转型之路还很长

   临近年底，地产新闻有些密集。毕竟房地产走向事关中国经济结构的调整、经济转型升级与金融稳定等诸多问题，同时也事关民众居住的切身利益。房住不炒、银行违规资金禁入楼市、连续22个月个人住房贷款踩“刹车”等多项楼市调控政策不可谓不严。

    据11月数据，龙头房企销售稳步提升。1-11月，万科累计实现合同销售金额5439.5亿元,同比增加16.3%；保利地产累计实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%；招商蛇口累计实现签约销售金额1488.13亿元,同比增加45.04%。

    截至12月10日，超过30家房企发布前11月累积销售业绩，销售额合计达4.48万亿元，同比上涨达33.2%。前11个月，销售额破千亿的企业多达14家，还有3家企业突破5000亿元。

    从累计销售金额同比来看,龙头房企增幅较大，房地产行业集中度上升趋势不变。但是各大房企多数11月单月同比增速放缓。据了解，目前全国单月销售已连续两个月负增长，部分区域楼市量价亦出现松动，短期来看行业基本面仍将延续下行格局。

    与龙头房企前11月累积销售上升相对应的是龙头企业的逆势扩张，其一表现为在一线城市拿地的热情，其二表现在发债力度等融资需求不断加大，其三则是对难以为继的中小房企的股权或优质项目进行收购。

    据最新消息，11月26日北京集中释放12宗土地，超过30家房企参与竞价，最终成交价总价超过316亿元，最高溢价率近50%。11月北京土地出让金达到432.9亿元，位居全国之首。北京10月的土地出让金仅79.5亿元，本月该项指数暴增444.53%。分析认为，北京土地市场的活跃程度表明房企仍然对北京楼市抱有乐观态度。业内统计，近一个月内，华润、新城、首开金地联合体、中建一局、绿城均在北京顺义拿地。可见大型房企对北京这样的一线城市土地仍然热情爆满趋之若鹜。

    参考这一系列的变动，即房产销售单月同比趋缓、回款慢、年底土地放量供应需储备土地，再加上房企需应对11月集中兑付的旧债，可以看出，房企年底“钱荒”现象不可避免。据了解，截至到11月20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿。

    房企密集发债现象不仅是11月，前10月房企发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。其中，三季度规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元。据相关公告显示，计划发债的企业还有中国恒大、华夏控股、葛洲坝等，发债规模较大，其中中国恒大10亿美元优先票据即将发行、华夏控股也拟发行40亿元短期公司债券。

    除融资发债、竞购土地之外，大型房企还收购中小房企、并购优质项目。万科董事长郁亮表示，目前来寻求与万科合作的企业明显增多。显然如万科这样的龙头房企在并购市场拥有更多话语权。继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后，万科11月再次出手，先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。相关数据告诉我们，近年来房企出售项目的数量也在逐渐增多：2017年房企项目股权出售相关动态为387条，而2018年仅1-10月房企累计项目股权出售动态就达到了473条。据北京产权交易所公告显示，仅11月欲卖股加速离场的中小房企就增加到11家。

    可以看到，楼市持续调控的结果是加剧房地产市场分化、整合，市场集中度不断提高。可以说，人们谈论的房地产转型问题，更多是指中小房地产如何转型。对于龙头房企来说，随着规模的扩大、并购与融资能力的加强，其竞购优质土地的能力也会加大。而对于一般房地产企业来说，与其说是转型，不如说目前缺乏了发展的动力。

    2018年三季度末，个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上季末低了0.7个百分点，但同期增速仍高于整体贷款水平(13.2%)，这说明民众贷款买房依旧较热。贷款买房中的刚性需求居多，可见，刚性需求仍然旺盛。尽管政策对个人住房贷款采取各种限制，但其同期增速仍然较快。可见刚性住房需求仍然会是龙头房企销售业绩的支撑，其前景依然被看好。

    尽管如此，但长期来看，房企仍然面临着转型的问题。2018年我国人均住房面积已达38平米左右，人均住房需求已达适宜居住，可见人均住房刚性需求已近峰值。一些房企已然开始试水转型，据报道，复星文旅项目卖房火爆，但文旅之名难掩地产之实。笔者以为，转型并非只将招牌中“地产”二字去掉就行的。就目前而言，房企的地产销售仍是核心业务，其多元化的转型方向也基本是靠房产销售输血来发展。房企谋求转型之路还很长。

（责任编辑 李富永）